Бизнес-блог

Photo: IREEF

Несмотря на многочисленные негативные сигналы инвестиционный рынок Германии продолжает активно развиваться. Может показаться, что в этой стране не бывает плохих времен для инвестирования в недвижимость...

После несколько сдержанного начала года (объем транзакций I квартала 2019, включая жилую недвижимость: 15,2 млрд. евро), инвестиционный рынок в конце II квартала снова демонстрирует свою сильную сторону (включая жилую недвижимость: 17 млрд. евро).

"Несмотря на сохраняющийся дисбаланс между спросом и предложением, ни дефицит по-настоящему качественных объектов, ни рост цен не оказывают сдерживающего воздействия на инвесторов", - говорит генеральный директор JLL Deutschland Тимо Чаммлер.

Общий объем транзакций с января по конец июня 2019 года составил около 32,2 млрд. евро, что примерно на 12% меньше, чем за аналогичный период 2018 года - при том, что количество завершенных сделок во II квартале 2019 года по сравнению с первыми тремя месяцами 2019 года сократилось почти на 30%.

Без учета сделок в жилой недвижимости результат первого полугодия 2019 года на рынке коммерческой недвижимости ФРГ составил 23,4 млрд. евро. "Результат обеспечили крупные сделки. При этом 7 из 10 крупнейших сделок первого полугодия 2019 года были заключены во II квартале", - поясняет Хельге Шойнеманн, руководитель отдела исследований JLL Deutschland.

Крупнейшая сделка полугодия - во Франкфурте-на-Майне.

В верхней части списка сделок стоит продажа китайским фондом национального благосостояния CIC портфеля жилой и коммерческой недвижимости консорциуму в составе ZBI Group и Union Investment и продажа 57 универмагов Hudson’s Bay австрийской Signa-Gruppe. Сумма этих двух сделок в совокупности превысила отметку в 1 млрд. евро.

Крупнейшая же единичная сделка первого полугодия 2019 года состоялась незадолго до окончания II квартала, когда франкфуртский офисный комплекс "Welle" был продан консорциумом в составе государственного фонда Норвегии и французского страхового гиганта АХА за 620 млн. евро американской инвестиционной группе Invesco.

В общей сложности на долю единичных сделок пришлось более 2/3 от общего объема. Во II квартале наблюдался некоторый рост портфельных инвестиций. Таким образом, их полугодовой результат составил чуть менее 10,5 млрд. евро, что на 28% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Большая Семерка: на долю Берлина приходится
почти 40% от общего объема транзакций.

Во II квартале 2019 года объем сделок в "Большой семерке" (Берлин, Мюнхен, Гамбург, Франкфурт, Кельн, Дюссельдорф, Штутгарт) вновь увеличился: в общей сложности во все типы недвижимости в первом полугодии 2019 года было инвестировано более 17 млрд. евро, из них 3 млрд. евро в жилую и 14 млрд. евро в коммерческую. Снижение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 14%. Доля иностранных инвесторов, которая несколько выросла во II квартале 2019 года, составила по итогам полугодия 34%.

В разных городах «Большой Семерки» показатели продолжили существенно различаться. В то время как на Берлин пришлись 6 из 10 крупнейших сделок с общим объемом транзакций в 6,7 млрд. евро и ростом на 36% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, итоги второго полугодия 2019 года в Мюнхене оказались на 44% хуже показателей прошлого года, а в Гамбурге и вовсе на 49% - именно эти два города из Big 7 показали наиболее мощную отрицательную динамику.

"Падение спроса на реках Исар и Эльба ни в коей мере не связано со снижением спроса. Напротив, между инвесторами сохраняется острая конкуренция за лучшие инвестиционные проекты в структурированных тендерных процессах. В связи с увеличением количества новых офисных зданий, строительство которых ожидается в этом, а также в следующем году, в этих двух городах должны появиться новые привлекательные инвестиционные возможности в сегменте офисных активов", - говорит Хельге Шойнеманн из JLL.

Благодаря сделкам в Эрлангене, Нюрнберге и Висбадене на суммы от 230 млн. до 320 млн. евро за объект, отдельные рынки из так называемого "второго дивизиона" немецких городов смогли подняться на уровень, соответствующий «высшей лиге».

Всего в первом полугодии 2019 за пределами Big 7 было инвестировано 15 млрд. евро, что на 10% меньше, чем 12 месяцев тому назад. При этом почти 40% всех единичных транзакций было совершено в городах за пределами "Большой Семерки".

Во II квартале 2019 года существенных изменений в распределении относительных долей по классам активов также не произошло. Инвесторы по-прежнему уделяют пристальное внимание офисной недвижимости, доля которой составляет 36% от общего объема сделок. Поскольку только 27 сделок превысили отметку в 100 млн. евро контрактной стоимости объекта, на этот класс активов также приходится и большинство крупнейших сделок на рынке коммерческой недвижимости Германии по итогам первого полугодия 2019.

Тем не менее, во II квартале 2019 года в Big 7 было зарегистрировано всего 70 транзакций (индивидуальные и портфельные операции), что представляет собой наименьший показатель за последние 5 кварталов.

"И все же, по нашему мнению, это не означает фундаментального поворота. Вместо этого мы видим, что инвесторы пытаются активнее диверсифицировать свои портфели", - говорит Тимо Чаммлер.

Жилая недвижимость занимает 2-е место с 28% транзакций, а торговая недвижимость 3-е место с долей в 15% транзакций. Последние наверстали упущенное благодаря миллиардной сделке с торговыми домами Karstadt и Kaufhof. Тем не менее, еще предстоит увидеть, что торговые центры и ритейл-парки сохранили свою роль "любимцев инвестора" в секторе розничной торговли. Несмотря на солидный «вес» портфеля универмагов Karstadt и Kaufhof, доля торговых центров составляет всего 40% от объема инвестиций в торговую недвижимость", - говорит Хельге Шойнеманн.

Доходность офисной недвижимости не изменилась - давление остается.

В доходности офисной недвижимости за пределами топ-локаций городов Big 7 по итогам двух первых кварталов 2019 года не произошло никаких изменений; исключение составили объекты с местоположением уровня «выше среднего» и офисные здания более низкого качества (краткосрочные договоры аренды, худшее местоположение зданий). Средняя доходность первых составила 3,41% годовых, вторых 3,89%.

При средней доходности офисной недвижимости топ-класса в городах «Большой Семерки» в 3,06% годовых, что на 18 базисных пунктов меньше по сравнению с I кварталом 2019 года, высокий спрос со стороны инвесторов, наряду с дальнейшим ростом интереса к вложениям в государственные облигации в качестве низкорискованных альтернативных инвестиций и дальнейшее повышение арендных  ставок приведет к сохранению давления на доходность в этом сегменте коммерческой недвижимости.

«К концу 2019 года мы ожидаем небольшое снижение на 10 базисных пунктов - до 2,96% годовых», - прогнозирует Хельге Шойнеманн.

Логистическая недвижимость на подъеме, цены растут, доходность падает.

На волне прекрасной конъюнктуры и постоянно повышающейся роли логистической недвижимости в новом мире, движимом интернет-магазинами, доходность объектов данного типа впервые опустилась ниже отметки в 4,0%, зафиксировавшись на уровне 3,9% годовых. И это не предел. Ожидается, что до конца 2019 года средняя доходность логистических складов на территории ФРГ опустится до отметки в 3,75% годовых.

«Новые логистические объекты, расположенные в непосредственной близости к городам, играют все более важную роль в сложной цепочке поставок между розничными торговцами, логистами и конечными потребителями», - говорит Шойнеманн. Данная ситуация не может не сказываться на ценах, неуклонно движущихся вверх, что при сохраняющихся арендных ставках ведет к падению доходности объектов данного типа.

Торговая недвижимость: доходность на прежнем уровне.

В отношении торговой недвижимости продолжается дифференциация между отдельными сегментами, наблюдаемая с конца 2018 года. В то время как в ритейл-парках (FMZ - комплексы из минимум 4-х торговых точек, действующих на участке с объединенным паркингом) зафиксирован уровень начальной доходности в 4,20% годовых, в шоппинг-центрах (торгово-развлекательных комплексах, где множество магазинов находятся под одной крышей) он составляет 4,30% годовых. Средняя начальная доходность в отдельно стоящих супермаркетах не изменилась и составляет по итогам первого полугодия 2019 года 5,10% годовых, а по зданиям коммерческой недвижимости, расположенным в High Street Locations, 2,87% годовых. До конца 2019 года в доходности ни в одного из вышеописанных типов торговой недвижимости не ожидается каких-либо изменений.

Мотивация инвесторов к расширению портфеля коммерческой
или жилой недвижимости в Германии – отражение силы "продукта"
или слабость альтернативных инвестиций?

Настоящей движущей силой остается низкая процентная ставка по банковским кредитам, которая по-прежнему обеспечивает инвесторам в недвижимость адекватную доходность даже в ситуации, когда цены на качественные объекты продолжают расти. А возможность владеть офисными центрами и жилыми комплексами в Германии до сих пор вызывает у инвесторов столько позитивных эмоций, что экономические и политические риски отступают на второй план.

Примером такого развития событий может служить страховая отрасль, которая не только увеличила инвестиции в недвижимость в последние годы, но и намерена наращивать объемы в ближайшем будущем.

Кроме того, растет популярность более рискованных инвестиций за пределами сегмента “Core Real Estate“ (недвижимость с высоким уровнем надежности и консервативной доходностью)", - говорит Тимо Чаммлер, генеральный директор JLL Deutschland.

"Тем не менее, инвесторам рекомендуется быть осведомленными о существующих факторах риска и пересмотреть свои инвестиционные стратегии в отношении различных классов активов. Иностранные инвесторы, в частности, в настоящее время задаются вопросом, являются ли инвестиции в жилую недвижимость в Берлине по-прежнему интересным вариантом в свете дебатов о «потолке», «тормозах» (речь идёт о возможном госрегулировании арендных ставок) и даже о возможности экспроприации «социально значимого жилья» у крупных концернов.

Перед лицом этих противоречий начинает рушиться пресловутая "Безопасная гавань" Германии", - отмечает Тимо Чаммлер. "Кроме того, существуют глобальные и европейские проблемы, которые не уменьшились за последние три месяца. Напротив. В дополнение к Brexit, государственному долгу Италии и глобальному обострению торговых конфликтов, в последние недели возникла угрожающая напряженность между США и Ираном, а также между США и Турцией. Это не является хорошей предпосылкой для создания стабильной и благоприятной среды для инвесторов. В США федеральная резервная система уже посылает первые сигналы о снижении процентной ставки, и ЕЦБ задается вопросом, какие монетарные методы все еще будут эффективны, если экономический климат будет продолжать затуманиваться.

«Темные облака висят на горизонте, но пока не проявили никакого конкретного влияния на инвестиционный рынок Германии. Возможности, связанные с процентными ставками, и, прежде всего, рынок аренды, который продолжает хорошо работать, оказывают слишком сильное влияние на воображение инвесторов» - заключает Тимо Чаммлер.

По материалам Property Magazine, July 2019.