Бизнес-блог

Крупнейшей сделкой 2024 стала продажа KaDeWe в Берлине. 

Итоги трех кварталов 2024 года на рынке коммерческой недвижимости Германии: рост продаж на 15%, стабилизация уровня доходности и рекордная сделка в ритейле. 

По информации аналитиков BNP Paribas Real Estate, восстановление инвестиционных рынков Германии, наблюдаемое с начала года, продолжается. С объемом транзакций почти в  €17,9 млрд. результат первых трех кварталов 2024 года оказался примерно на 15% лучше, чем за аналогичный период прошлого года. Количество зарегистрированных сделок купли-продажи увеличилось на 20% и составило около 800. Этот результат особенно примечателен тем, что достигнут он в разгар кризиса, оказывающего серьезное давление на рынки.

На I месте по итогам 9 месяцев 2024 года расположились объекты розничной торговли с объемом транзакций в €4,9 млрд. и долей рынка в 27% от общего объема сделок с объектами коммерческой недвижимости всех типов. Это на 30% превышает показатели за аналогичный период 2023 года. На II месте - логистическая недвижимость с оборотом в €4,4 млрд. и долей рынка в 24,5%, что на 20% лучше, чем за первые три квартала прошлого года.

Офисы - доминирующий класс активов в течение многих лет - занимают лишь III место с результатом в €3,6 млрд и долей рынка в 20%. Офисный сегмент сильнее других страдает от экономических трудностей и ухудшения настроений в экономике. Тем не менее, стоит отметить, что объем аренды офисных площадей за первые три квартала текущего года как минимум не снизился, показав на доли процента чуть лучший результат, чем в прошлом году.

Фаза стабилизации доходности, которая началась еще в конце прошлого года, как и ожидалось, продолжилась: в конце III квартала 2024 года начальная доходность офисных зданий в среднем осталась на уровне 4,36% годовых, для объектов логистики она составила, как и в 2023 году, 4,25 % годовых, для ритейла до 4,8% годовых (падение по сравнению с прошлым годом, связанное с повышенным спросом и отсутствием достаточного количества качественных предложений), для High Street Retail в исторических центрах городов Германии те же самые 3,76% годовых, что и годом ранее.

Значительное увеличение объема сделок зафиксировано в Big 7 - семи крупнейших городах страны: инвесторы вложили в мегаполисах €9,1 млрд. против €5,7 млрд. за три квартала 2023 года. На I месте Берлин с €2,66 млрд. (рост +47%), за ним следует Мюнхен с €2,05 млрд. (+86%), тройку лидеров замыкает Франкфурт с результатом в €1,26 млрд. (+50%). На €1,02 млрд. коммерческой недвижимости инвесторы приобрели в Гамбурге (+59%), практически втрое превысил показатель прошлого года Кельн с €924 млн. Дюссельдорф достиг уровня 2023 года с объемом в €771 млн. В Штутгарте - единственном городе Топ-7 с отрицательной динамикой - был зафиксирован объем сделок в €423 млн. (-24,6%).

Крупнейшей сделкой за первые девять месяцев 2024 года, а, возможно, и вообще за всю историю статистики, стала продажа легендарного торгового центра KaDeWe в Берлине. Стороны сохранили сумму сделки в тайне, но эксперты сошлись во мнении, что Sigma-Gruppe австрийского миллиардера-банкрота Роберта Бенко продала этот объект тайской Central Group не менее, чем за €1 млрд. 

По мнению экспертов, в будущем году на рынок коммерческой недвижимости Германии будут влиять две разнонаправленные силы:

С одной стороны, это рецессия (по итогам 2023 года в ФРГ зафиксировано падение ВВП на 0,3%, в 2024 прогнозируется падение на 0,2%), вызванная в первую очередь общим падением потребительских настроений в мире из-за неуверенности людей в завтрашнем дне вследствие военных действий в Украине и России, на Ближнем Востоке, а также возможной эскалацией конфликта между Китаем и Тайванем.

Для Германии - одной Топ-3 экспортирующих стран мира - в текущем кризисе именно этот фактор является наиболее негативным; все остальные (рост цен на энергоносители, падение объемов производства, риск закрытия заводов таких гигантов как VW, торговая война с Китаем и так далее) можно и нужно рассматривать исключительно как следствие внезапно наступившей новой эпохи. Вывод: до тех пор, пока будут идти войны, кризис немецкой экономики (даже при условии максимальной адаптации к новым условиям) не закончится.

Это в свою очередь будет негативно влиять на рынок коммерческой недвижимости страны: меньше строительных проектов, меньше сделок, меньше инвестиций... 

С другой стороны, давление дорогих денег на кредитную систему страны будет ослабевать: Европейский Центробанк уже понизил ставку рефинансирования на 0,25% в июле и сделает это еще дважды в ходе двух запланированных до конца 2024 года заседаний. Это означает снижение ставок по коммерческим кредитам, и, как следствие, скорое возвращение на рынок коммерческой недвижимости Германии тех институциональных инвесторов, которые до сих пор занимали выжидательную позицию.

Соответственно, нас снова ожидает повышенный спрос на качественные объекты, что уже в обозримой перспективе вернет цены (этот процесс уже начался - особенно он заметен в ритейле) на прежний - "довоенный" - уровень.

Кроме того, нельзя забывать, что несмотря на слабую динамику, в абсолютных цифрах Германия с огромным отрывом от преследователей остается экономикой № 1 и страной с самым высоким уровнем покупательской способности населения в Европе. 

ВВП Федеративной Республики Германия - страны с населением в 84,5 миллиона жителей - по итогам 2024 года прогнозируется на уровне $4,59 трлн. Это 3-я экономика в мире (впервые за много лет Германия оттеснила на 4-место, которое сама занимала длительное время, находящуюся в кризисе Японию) после США и Китая, и 3-я в мире страна по объёмам экспорта после Китая и США. 

Если в 2023 году общий объём финансовых активов частных домохозяйств Германии составлял €7,39 млрд. или €316.500 в расчете на одну семью, то по состоянию на вторую половину 2024 года общий объём финансовых активов частных домохозяйств Германии составляет уже €7,95 млрд. или €340.600 в расчете на одну семью. Это - лучший показатель за последние 10 лет. 

По материалам:
Gordon Real Estate Group
BNP Paribas Real Estate