Бизнес-блог

Lidl Zentrallager

По информации аналитиков BNP Paribas Real Estate, в 2023 году в коммерческую недвижимость Германии было инвестировано € 23,3 млрд. По сравнению с показателями 2022 года падение объёмов вложенных средств составило 57%. Подобная ситуация наблюдается впервые с 2011 года. Примечательно, что в период с 2015 по 2022 годы инвесторы ни разу не вкладывали в немецкую коммерческую недвижимость менее € 50 млрд. в год.

Дорогие кредиты - главная причина сдержанности инвесторов.
Главной причиной снижения активности инвесторов стало многократное повышение ставки рефинансирования ЕЦБ в рамках борьбы с инфляцией, что в свою очередь повлекло за собой резкий рост процентных ставок по коммерческим кредитам: с 1,45% годовых в низшей точке исторически низких ставок (кредиты типа Variabel с плавающей ставкой в привязке к 3-х месячному EURIBOR) до 5,5% годовых в настоящее время. Как следствие, крупные игроки рынка, активно использовавшие в последние годы “кредитное плечо”, заняли в новых условиях выжидательную позицию.

Объём единичных сделок значительно выше портфельных.
Объём единичных сделок составил € 17,6 млрд. (-52% по сравнению с 2022 годом), что соответствует доле в 76% от общего объёма инвестиций по итогам 2023 года. Объём портфельных сделок в 2023 году составил € 5,66 млрд. Это на 2/3 меньше, чем за 2022 год (-68 %). 

Падение объёма инвестиций в Топ-7 городах ФРГ.
Объём инвестиций в Топ-7 городах Германии (Берлин, Дюссельдорф, Франкфурт, Гамбург, Кёльн, Мюнхен, Штутгарт) составил € 9,26 млрд. -  это самый слабый результат за последние 10 лет (снижение по сравнению с 2022 годом на 2/3). Чемпионом по итогам 2023 года вновь стал Берлин с результатом в € 3,22 млрд. (-62 %), на 2-м месте Мюнхен с € 1,33 млрд. (-69 %), тройку лидеров замкнул Гамбург с € 1,27 млрд. (-74%). На 4-м месте Франкфурт с результатом в € 1,19 млрд. (-76 %).

Впервые в истории статистики на 1-м месте - логистическая недвижимость.
Впервые в истории статистики инвесторы вложили по итогам года наибольшую сумму в объекты логистической недвижимости: € 6,1 млрд. Это свыше 26% от общей доли рынка. На 2-м месте традиционный лидер последних лет - офисная недвижимость, в которую было инвестировано чуть менее € 6 млрд. (26% доли рынка). Тройку лидеров замыкают объекты розничной торговли с результатом в € 5,7 млрд. (24% доли рынка). Снижение объёмов инвестиций по сравнению с 2022 годом и в логистике, и в ритейле: -39,5%.

В лидерах - специализированные фонды.
По традиции, в лидерах среди различных групп инвесторов оказались фонды, специализирующиеся исключительно на каком-то одном типе коммерческой недвижимости - на их долю пришлось 17% от общего объёма инвестиций, а победителями в этой группе стали фонды, скупающие логистические склады. Доля частных инвесторов составила в 2023 году 5,5%. 

Немецкие инвесторы доминировали на рынке, но "не всё так однозначно".
Доля немецких инвесторов в общем объёме инвестиций составила 63%, доля иностранных инвесторов была зафиксирована на уровне 37%, однако, отсутствие прозрачности в вопросе о том, как именно статистические организации учитывают немецкие GmbH, зарегистрированные иностранными учредителями, оставляет определённое пространство для размышлений относительно точности вышеописанного соотношения. 

Доходность объектов выше, чем год назад.
Как и ожидалось, в IV квартале 2023 года начальная доходность (отношение арендной прибыли к контрактной стоимости) объектов коммерческой недвижимости вновь продемонстрировала небольшой рост, поскольку цикл повышения процентных ставок ещё не был полностью завершён. Так, начальная доходность логистических объектов, действующих на территории ФРГ, выросла на 15 базисных пунктов до 4,25% годовых.

Самым дорогим городом Германии в сегменте офисной недвижимости остался Мюнхен со средней начальной доходностью объектов в 4,20% годовых. За ним расположились Берлин и Гамбург с начальной доходностью в 4,25%. Доходность офисный зданий в Кёльне и Штутгарте поднялась до 4,40% годовых, во Франкфурте и Дюссельдорфе она составила 4,50% годовых. 

Начальная доходность объектов торговой недвижимости в исторических центрах немецких городов почти не изменилась и составила по итогам 2023 года 3,76% годовых. На 5 базисных пунктов - до 4,75% годовых - выросла начальная доходность ритейл-парков. Начальная доходность новых дискаунтеров и супермаркетов достигла в конце 2023 года отметки в 4,90% годовых. 

В лидерах по этому показателю оказались торговые комплексы смешанной недвижимости, расположенные под одной крышей, с результатом в 5,60% годовых. Впрочем, они же оказались и лидерами по уровню риска для инвесторов вследствие того, что непродовольственные товары стали из рук вон плохо продаваться через оффлайн. Повышенная доходность объектов данного типа как бы заранее сообщает инвесторам о том, что часть помещений в ходе эксплуатации, вероятно, будет покинута арендаторами (в зоне особого риска - дилеры производителей обуви и одежды, практически полностью ушедших в онлайн), что неминуемо изменит экономику актива в худшую сторону.    

Объёмы инвестиций в коммерческую недвижимость Германии в период с 2003 по 2022 годы. 

Прогнозы на 2024 год.

Несмотря на рецессию (по итогам 2023 года в Германии зафиксировано падение ВВП на 0,3%), вызванную снижением объёмов экспорта, ростом цен на энергоносители, инфляционным давлением, удорожанием банковских кредитов и снижением потребительских настроений, Германия остается экономикой № 1 и страной с самым высоким уровнем покупательской способности населения в Европе. 

ВВП Федеративной Республики Германия - страны с населением в 84,5 миллиона жителей - составляет свыше $4 трлн. Это 3-я экономика в мире (по итогам 2023 года Германия оттеснила на 4-место, которое сама занимала длительное время, находящуюся в кризисе Японию) после США и Китая, и 3-я в мире страна по объёмам экспорта после Китая и США. По данным крупнейшей частной статистической компании Европы Statista, в 2023 году общий объём финансовых активов частных домохозяйств Германии составлял €7,39 млрд. или €316.500 в расчете на одну семью. Это - лучший показатель за последние 10 лет.

Тем не менее, большинство аналитиков сходятся во мнении, что экономика страны в целом будет расти более медленными темпами, чем предполагалось в середине 2023 года. В настоящее время прогнозы крупнейших институтов на 2024 год располагаются в "коридоре" между +0,5 и +1,0 % роста ВВП, наиболее авторитетный из них Институт Экономических Исследований (IFO) при Мюнхенском Университете называет цифру в +0,9%. На этом фоне ещё предстоит выяснить, будет ли сдержанное экономическое развитие Германии достаточным для того, чтобы вновь стимулировать склонность потребителей к потреблению, а инвесторов - к инвестированию. 

С другой стороны, есть ряд позитивных признаков, указывающих на постепенное и ускоряющееся восстановление экономики ФРГ в 2024 году. Прежде всего, фаза установления новых цен на рынке коммерческой недвижимости в основном завершена, то есть достигнутые уровни контрактной стоимости объектов приняты большинством участников рынка. В сочетании с тем фактом, что, по общему мнению, процентные ставки по банковским кредитам достигли своего пика, повышается определённость в планировании, а вместе с ней возвращается и доверие инвесторов.

Принимая во внимание все вышеперечисленные факторы, ведущие мировые эксперты ожидают оживления на рынке коммерческой недвижимости Германии, которое должно усилиться во второй половине 2024 года. 

Что касается инвесторов, то как и во второй половине 2023 года, частные бизнесмены, оперирующие большим объёмом собственных средств и менее зависимые от процентных ставок по банковским кредитам, чем институциональные инвесторы, в 2024 году смогут приобретать новые объекты коммерческой недвижимости с более высокой доходностью по сравнению с тем, что предлагал им немецкий "рынок Продавца" в последние годы.  
 

По материалам:
BNP Paribas Real Estate
Statista
Gordon Real Estate Group