Бизнес-блог

 

Рекордная выручка в сегменте розничной торговли ФРГ.
Сектор розничной торговли включает в себя продажу широкого спектра товаров конечному потребителю - будь то косметика, обувь, одежда, электроника,  продукты питания или мебель. По данным Федерации Ритейлеров Германии - HDE (год основания: 1919, штаб-квартира: Берлин) розничные продажи в Германии - без учёта продаж автомобилей, продаж на автозаправочных станциях и в аптеках - составили по итогам 2022 года астрономическую сумму в размере 607,2  миллиардов евро. 

 

Крупнейшим рынком розничной торговли в ФРГ является рынок продуктов питания. Ежегодно немцы тратят на них более 260 миллиардов евро. Эти высокие показатели, кроме всего прочего,  демонстрируют доминирование ведущих розничных сетей, торгующих продуктами питания, в рейтинге крупнейших торговых компаний страны.

В секторе розничной торговли Германии занято около 3-х миллионов человек, примерно четверть из них наняты работодателями на неполный рабочий день. В последние годы предложение торговых площадей оставалось на относительно постоянном уровне. В розничной торговле продуктами питания доходность площадей была самой высокой среди дискаунтеров. Абсолютный лидер рынка - флагманская сеть Schwarz Gruppe - LIDL, за ним следует группа, объединяющая ALDI Süd и ALDI Nord.

Растущая концентрация розничной торговли в руках лидеров рынка.
Для сектора розничной торговли характерен процесс структурной консолидации. Малые предприятия вне филиальных сетей или без принадлежности к крупной "материнской группе" сходят со сцены. Торговые дома и универмаги в центрах городов, много лет бывшие символами общества потребления, также борются со значительным снижением своей значимости: если в 2000 году их доля рынка составляла 4,2%, то сегодня она составляет всего лишь 1,6%.

Бум онлайн-торговли, но не в продуктовом ритейле.
Рост электронной коммерции - самая радикальная тенденция в розничной торговле за последние годы. Например, доля рынка розничной онлайн-торговли в ФРГ выросла с 0,2% в 2000 году до примерно 7% процентов в 2020 году. Более 90 миллиардов евро зарабатывается в Интернете - эта цифра соответствует прямым потерям стационарных торговых точек. 

В 2022 году на долю онлайн-продаж пришлось уже около 16% от общего объёма продаж немецких ритейлеров. Наиболее важными товарными группами в интерактивной розничной торговле являются одежда, обувь и бытовая техника. В области онлайн-торговли продуктами питания эксперты по-прежнему видят потенциал для дальнейшего развития: из 260 миллиардов евро, потраченных немцами на еду и напитки, выручка в этом сегменте составила 3,9 миллиарда евро.

Последствия кризиса, связанного с пандемией Коронавируса.
Пандемия коронавируса затронула многие сферы общественной жизни. Чтобы сдержать распространение инфекции, многие объекты розничной торговли на территории Германии пришлось временно закрыть - исключения первоначально были сделаны только для системообразующих отраслей, таких как торговля продуктами питания и топливом (автозаправочные станции). 

 

В связи с ажиотажным спросом и массовыми закупками впрок, продажи в торговле продуктами питания выросли до новых максимумов уже в первые недели после введение ограничений. Кроме того, многие потребители увеличили закупки таких товаров, как туалетная бумага и дезинфицирующие средства, а также запаслись продуктами питания с длительным сроком хранения. Так, продажи риса, например, выросли почти на 180%. 

 

Но другие сегменты - такие, как стационарная торговля одеждой и обувью - понесли большие потери в продажах, что поставило под угрозу существование множества малых предприятий. Зато в результате кризиса, связанного с пандемией коронавируса, значительный подъём  продемонстрировала розничная онлайн-торговля, выйдя на новый - невиданный в прежние времена - уровень.

Влияние войны между Россией и Украиной.
Война между Россией и Украиной оказывает существенное влияние на розничную торговлю и покупательское поведение потребителей. Потребительские настроения в ФРГ после начала войны стали негативными. Люди были обеспокоены ростом цен практически на все группы товаров, и, конечно, самим фактом ведения полномасштабной войны в Европе. 

 

С одной стороны, чтобы сэкономить, многие потребители стали отказываться от покупок товаров не первой необходимости. Чувствительное к цене покупательское поведение потребителей стало серьёзной проблемой прежде всего для супермаркетов органической продукции, магазинов натуральных продуктов и здорового питания. В 2022 году они столкнулись со значительными потерями в продажах.

С другой стороны - особенно в начальной фазе войны - потребители в течение нескольких месяцев интенсивно скупали некоторые виды товаров, которые, по их мнению, могли исчезнуть из продажи в случае нарушения производственных цепочек. В результате с полок продуктовых супермаркетов на несколько недель действительно исчезли такие продукты, как мука и растительное масло. Впрочем, поставки были быстро восстановлены, а крупнейшие торговые сети благодаря ажиотажному спросу получили дополнительную прибыль и новых поставщиков.

При объеме вложений свыше 7,7 миллиардов евро, результаты по итогам трёх кварталов 2022 года на рынке инвестиций в объекты розничной торговли Германии в сложнейших рыночных условиях оказались на 22% выше результатов 2021 года и всего лишь на 7% ниже среднего показателя за последнее супер-успешное десятилетие. 

 

В частности, в третьем квартале 2022 года объём инвестиций в объекты торговой недвижимости составил более 3,6 миллиардов евро, львиную долю из которых принесла сделка по поглощению торгующейся на бирже Deutsche EuroShop AG, владеющей 21 торговым центром, гамбургским миллиардером Александром Отто в содружестве с американским финансовым гигантом Oaktree за 1,4 миллиарда евро. Благодаря этой сделке объём инвестиций в портфельном сегменте объектов торговой недвижимости достиг 3,4 миллиардов евро (44% от общего объёма инвестиций). 

 

В сегменте единичных | индивидуальных сделок за три первых квартала 2022 года инвесторы вложили в объекты розничной торговли на территории ФРГ 4,3 миллиарда евро, что является лучшим результатом с 2018 года.

 

Умеренный рост доходности объектов на фоне резко подорожавших кредитов. 
На фоне резко подорожавших вследствие изменившейся политики ЕЦБ, пытающегося обуздать высокую инфляцию, кредитов, к концу 2022 года в Германии наметилась тенденция к росту начальной доходности (отношение арендных поступлений к контрактной стоимости объекта, без учёта расходов на приобретение и содержание) во всех сегментах коммерческой недвижимости.  

 

Так, по состоянию на конец третьего квартала 2022 года средняя доходность ритейл парков на территории ФРГ достигла отметки в 3,85% годовых, средняя доходность отдельно стоящих супермаркетов доходила до 4,50%, а торговые центры стали приносить владельцам до 4,80% годовых начальной доходности. 

 

При этом доходность объектов топ-класса, расположенных в наилучших локациях, продолжала оставаться наиболее консервативной и скорее соответствовала критериям Core Plus (высокая надёжность, высокая ликвидность, консервативный уровень доходности), чем Core. 

 

Наиболее консервативными в плане доходности продолжали оставаться объекты ритейла, расположенные в центрах крупнейших городов страны. Так, средняя начальная доходность в Мюнхене по состоянию на начало IV квартала 2022 года составляла 2,85% годовых, в Берлине 2,90% годовых, в Гамбурге  3,05% годовых, во Франкфурте 3,20% годовых, в Штутгарте 3,25% годовых, в Дюссельдорфе 3,30% годовых, в Кёльне 3,35% годовых. 

 

На фоне новостей о грандиозных потерях инвесторов в 2022 году на рынке акций и ценных бумаг (по данным Financial Times речь идёт о 30 триллионах долларов США), стационарные объекты торговой недвижимости Германии (в бесспорный лидерах здесь - продуктовый ритейл) продолжают оставаться в глазах консервативно настроенных инвесторов наиболее привлекательным и востребованным инструментом сохранения капитала. 

 

7%-ное снижение уровня продаж по итогам трёх кварталов 2022 года по сравнению с аналогичными периодами докризисных десятилеий связано с отсутствием в этом сегменте коммерческой недвижимости достаточного количества высококачественных предложений.

 

К классическим причинам подобного положения дел (сокращение количества выдаваемых Разрешений на строительство) добавилась ситуация, при которой часть проектов в ушедшем году были заморожены девелоперами на фоне максимальных в истории цен на строительные материалы и выросших процентных ставок по банковским кредитам. 

 

Тем не менее, эксперты ожидают, что IV квартал 2022 года на рынке торговой недвижимости Германии (цифры по его итогам должны быть опубликованы в конце января / начале февраля 2023 года) должен весьма продуктивным. Это связано в том числе с традицией девелоперских групп сдавать новые и модернизированные объекты торговой недвижимости к Рождеству. 

 

По предварительным данным Министерства статистики ФРГ, немецкие ритейлеры уже заявили о своём удовлетворении высоким уровнем покупательской активности немцев в предрождественские недели декабря 2022 года.    

 

 

CBRE

Statista.de

Handelsblatt
BNP Paribas Real Estate
Financial Times